Складская недвижимость – самый молодой сегмент российского рынка коммерческой недвижимости. Его активное развитие началось не так давно, однако он уже успел стать одним из самых привлекательных. Большой объем инвестиционных сделок, один из самых высоких показателей доходности и дефицит качественного предложения как нельзя лучше стимулируют активность инвесторов.

Несмотря на некоторый разброс мнений в отношении инвестиционной привлекательности складской недвижимости, специалисты выделяют ряд преимуществ, свойственных именно этому сектору. Долгосрочные договоры аренды, предсказуемые клиенты, простота в управлении и эксплуатации, более продолжительный срок коммерческой привлекательности объекта – все это делает

инвестиции в складскую недвижимость менее рискованными.

Серьезный дисбаланс между спросом и предложением также стимулирует интерес западных инвесторов, которых интересуют не долгосрочные инвестиции на 20–30 лет, а приобретение

недвижимости по существующей ставке (10–12%) для последующей перепродажи через 5–6 лет с доходностью 6–8%. Такая стратегия позволяет за это время обеспечивать доход более 50%. Поэтому основная стратегия фондов – попытаться удержать высокую доходность в ближайшее время, чтобы успеть купить как можно больше объектов с высокой доходностью, а потом перепродать их более консервативным инвесторам, ориентированным на западные ставки, считают специалисты.

При этом нужно учитывать, что не каждый складской комплекс может быть интересен западным инвесторам. Далеко не все девелоперы могут предложить продукт действительно инвестиционного качества. Инвесторам, заинтересованным в долгосрочных инвестициях, нужны объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами качества. Постепенно в России начинают приходить к пониманию того, какой девелопмент востребован на цивилизованном рынке. В России уже сложилась группа надежных девелоперов, которые могут предложить инвесторам проекты соответствующего качества.

Несмотря на интерес, который проявляют инвестиционные фонды к складской недвижимости, интенсивность сделок по продаже склада за последнее время пошла на убыль. Эксперты объясняют это несколькими причинами. Одна из них – дефицит готовых объектов высокого качества, способных приносить инвесторам соответствующий доход. Те объекты, которые отвечают данным требованиям, уже были проданы.

Еще один фактор, влияющий на интенсивность инвестиционных сделок, – активное развитие программ строительного кредитования российских и западных банков. Раньше для многих компаний заведомая продажа объекта была единственной возможностью обеспечения его финансирования. Сегодня времена меняются. Получив доступ к более дешевым деньгам, девелоперам, может быть, и нет смысла продавать свои объекты раньше времени. Лучше построить складской комплекс на кредитные средства, сдать его в аренду, затем рефинансировать у банка и только потом – продавать.

Затишье на инвестиционном рынке специалисты объясняют еще и информационной стратегией самих фондов. Лишь некоторые инвесторы предоставляют информацию о сделках для широкого круга лиц для того, чтобы привлечь потенциальных продавцов или партнеров для создания совместных предприятий. В то время как большинство инвесторов, наоборот, предпочитают не афишировать свою деятельность, чтобы избежать конкуренции на рынке. Оглашение информации им не нужно, так как они для реализации нескольких проектов выбирают одних и тех же партнеров.

По прогнозам экспертов, количество инвестиционных сделок с высококлассными объектами складской недвижимости на российском рынке будет расти. В ближайшее время на рынок выйдет целый ряд проектов, находящихся в настоящий момент в завершающей стадии реализации. Благодаря этому количество инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости станет значительно больше, чем в предыдущий период.

По мнению специалистов, говорить о влиянии иностранных инвестиционных фондов на развитие складского сегмента недвижимости России пока еще рано. В будущем, по мере развития рынка и вхождения в сегмент новых крупных международных компаний, ужесточатся требования к качеству проектов. Это относится и к проработанной концепции объекта, и к качеству строительства, отвечающему самым высоким международным требованиям.