Единая классификация объектов складских помещений уже давно оправдала свое право на существование. Она позволяет безошибочно определять критерии стоимости того или иного объекта, а также упрощает процесс взаимодействия операторов и игроков рынка. Тем не менее, в данный момент сложно говорить о том, что общепринятая классификация, которой оперируют участники рынка недвижимости, является завершенной и безукоризненно точной.

Обратившись к западному опыту, можно отметить, что ни в европейской, ни в американской практике классификаций объектов складской недвижимости как таковой не существует вообще. И объяснить этот факт довольно легко. Но прежде чем это сделать, остановимся на некоторых «классообразующих» пунктах российской складской недвижимости. Речь идет о наличии системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемом температурном режиме и некоторых других параметрах, присутствие которых гарантирует помещению тот или иной класс в складской иерархии.

Между тем, зарубежный рынок складской недвижимости полностью сформировался, поэтому вышеописанные пункты российской классификации складских помещений на Западе уже предусмотрены архитектурными и строительными стандартами. Более того, за рубежом практика возведения здания, привязанного к определенному классу по оценке консультантов-риэлтеров, отсутствует в принципе. Зарубежные девелоперы возводят складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля проектов, выходящих на рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России.

Следующая особенность, характерная исключительно для российского рынка недвижимости, связана с переоборудованием бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения класса «С» или «D». В первую очередь, это связано с приватизацией этих помещений. Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на централизованное снабжение – основу советской плановой экономики. Поэтому задач, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов, перед такими помещениями в то время не стояло. Логистические компании, которые привнесли на рынок свои технологии хранения и переработки грузов, требовали помещений, удовлетворяющих стандартам, с которыми они привыкли работать. Взрывной рост российской экономики, огромный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно отвлеченных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок.

В настоящее время профессиональное сообщество и логистов, и девелоперов осознало тот факт, что все существующие классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. При строительстве Build to Suit все пункты классификации вообще не имеют никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей конкретного грузопотока. Например, для клиентов, в грузообороте которых преобладает мелкая и малогабаритная номенклатура, а также речь идет о подборе и комплектации товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. Общего выигрыша от дополнительных «высотных» объемов, которого добиваются компании, работающие с паллетизированными грузами, не будет. Напротив, компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А».

В данном контексте интересен опыт Японии, где главным ограничивающим моментом выступает именно земля, ее там крайне мало и она очень дорогая. Японцы нашли выход из положения, проектируя многоуровневые склады с возможностью погрузки-разгрузки грузового транспорта, как на первом, так и на более высоких этажах.

Огромный интерес инвесторов к сегменту складской недвижимости, а также существенный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади породили в буквальном смысле бум инвестирования в складскую недвижимость. На сегодняшний день участники российского рынка недвижимости заявляют о рекордном количестве проектов, связанных с девелопментом логистических парков и терминалов, многие из которых планируется завершить до конца 2009 года.