Поиск малоформатного офиса класса А зачастую превращается в большую проблему. Несмотря на высокие арендные ставки, большие листы ожидания, девелоперы не торопятся заполнять этот сегмент рынка недвижимости новыми предложениями. И, по мнению аналитиков, подобная ситуация, возможно, с небольшими изменениями, сохранится на протяжении ближайших 5–6 лет.

Сегодня специалисты дают точное определение малоформатным офисам. «Офис малой площади – это помещение до 200 кв. м, которое, как правило, подразумевает размещение небольшой компании, ведь на 100 кв. м комфортно могут разместиться около 10 человек. Это также может быть и помещение, полностью готовое к эксплуатации, со сдаваемыми в аренду рабочими местами», – объясняет Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость». Если несколько лет назад «небольшим офисом» называли помещения площадью около 1000 кв. м., то теперь речь идет о площади от 20 до 300 кв. м. По данным компании Paul’s Yard, на такие площади приходится около 70% всего спроса.

Диспропорция между объемом предложения и спросом в этом сегменте колоссальная. По данным «Миэль – Коммерческая недвижимость», доля предложений небольших площадей в классе А составляет 5% всего объема, при этом доля спроса на помещения до 250 кв. м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв. м. Не удивительно, что в связи с большим дефицитом таких помещений специалисты могут удовлетворить только часть из них.

text-indent: 1.5em;">Малоформатными офисами, как правило, интересуются небольшие компании – как российские, так и иностранные. «Существует три типа предпринимателей, которые выступают арендаторами офисов малой площади, – говорит Айдар Галлеев. – К первому типу относятся вновь образованные компании, которые находятся на начальном этапе своего развития. В дальнейшем данные компании либо увеличивают масштабы своего бизнеса и покидают категорию малых компаний, предъявляя спрос на более большие площади, либо прекращают свое существование. Ко второй группе арендаторов относятся представители малого бизнеса, чья деятельность не подразумевает какого-либо расширения. Например, интернет-лаборатория может годами обслуживать несколько крупных клиентов, предъявляя спрос на одни и те же площади. Завершают этот список представительства крупных компаний, необходимость в большом офисе у которых, например, в другом городе, отсутствует».

По мнению экспертов, сюда также относятся финансовые, юридические, консалтинговые компании и архитектурные бюро, а также иностранные компании, только открывающие свои представительства на территории РФ. Их запросы – офисы класса А от 200 до 400 кв. м. Также в этом списке – представительства крупных международных компаний с мировым именем, штат которых может состоять из всего лишь двух-трех человек: генерального директора, бухгалтера и секретаря. Средний срок аренды небольших офисов составляет от года до четырех лет. Как отмечают специалисты, на одном месте даже небольшая компания не засиживается больше трех лет, так как за этот период она обычно выходит на новый виток своего развития и нуждается в расширении.

«Бизнес-центров класса А, предлагающих малые площади, довольно немного и они очень хорошо известны. В их число входят «Лоте Плаза», бизнес-парк «Химки», «Гринвуд бизнес-парк», – перечисляет Евгений Кечин, консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard. Значительную долю в структуре предложения небольших офисов занимают помещения, сдаваемые в субаренду. То есть арендатор, владеющий большой площадью, сдает в аренду мелким компаниям собственные «излишки». Однако эти предложения зачастую даже не попадают на рынок, расходясь по «своим» – партнерам или клиентам.

Размер ставок в помещениях под чистовую отделку колеблется от $850 до $1400 за кв.м. В помещениях с готовым ремонтом ставки могут быть и выше. По данным компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», за первое полугодие арендные ставки малых офисов класса А варьировались в диапазоне от $1000 до $1400 за кв. м в год.

Несмотря на большой спрос, поиск маленького офиса остается нелегкой задачей. «На сегодняшний день девелоперы не заинтересованы в строительстве офисов малых площадей класса А, поэтому на рынке такие предложения ограничены, составляя не более 5–8% всех имеющихся на рынке площадей класса А, – говорит Айдар Галлеев. – Зачастую такие помещения образуются в результате особенностей планировки, которые впоследствии занимают находящиеся там арендаторы, не позволяя таким предложениям выйти на рынок». Возможно, одним из решений проблемы маленьких офисов станут предложения, подобные компании Regus. Эта компания предлагает в аренду не офисную площадь, а профессионально оборудованные рабочие места с короткими сроками аренды. Если другие офисы предлагаются к сдаче «под ключ», то Regus предлагает офис «под розетку». Компания создает полностью оборудованные рабочие места. Час работы на площадях, сдаваемых компанией фактически в субаренду, оценивается порядка $15 на человека. Такие офисы расположены, к примеру, в «Смоленском Пассаже», «Капитал плазе» и в «Аврора Бизнес Парке». Несомненно, количество подобных предложений будет расти, однако, говорить о его массовости пока сложно. «На мой взгляд, дефицит малых площадей на рынке недвижимости Москвы будет сохраняться как минимум ближайшие 5–6 лет, т.к. на сегодняшний день девелоперы не проявляют активного интереса к данному сегменту», – говорит Айдар Галлеев. Поэтому ситуация на рынке недвижимости, при которой растущий спрос не получает ни адекватного предложения, ни интереса со стороны застройщиков, будет еще долго оставаться актуальной темой для размышления.